Земельная доля в натуре

Натуральный земельный Пай — это система, которая позволяет землевладельцам получить земельный надел в обмен на разрешение застройки на их территории. Эта система широко используется в России, где она является частью законодательной базы страны со времен Советского Союза. Цель данной статьи — дать краткий обзор истории и текущего применения соглашений о выделе земельных долей в натуре в России, а также обсудить некоторые потенциальные преимущества и недостатки, связанные с этими соглашениями.

Общая информация о распространенности земельных долей в натуре в России

Земельные доли в натуре очень распространены в России, особенно среди сельского населения. Согласно официальной статистике, с момента распада Советского Союза по этой системе было выделено около 25 миллионов гектаров (62 миллиона акров). Хотя большинство участков относительно небольшие (средний размер 1 гектар или 2,5 акра), есть и крупные наделы, охватывающие сотни и даже тысячи гектаров (1 гектар = 2,5 акра).

История законодательства о земельных долях в натуре

Действующее законодательство, регулирующее договоры земельных долей, было впервые введено президентом Владимиром Путиным в 2001 году и с тех пор практически не менялось. Этот Закон позволял землевладельцам бесплатно получить от местных властей соглашение о выделении земельной доли в натуре, если они соглашались разрешить определенные виды строительных проектов на своей территории (например, строительство заводов или жилых комплексов). Эти соглашения могут быть аннулированы в любое время без объяснения причин и без какой-либо компенсации для пострадавшей стороны.

Обзор законов и нормативных актов, регулирующих выделение земельных долей в натуре в России

Законы, регулирующие соглашения о выделении земельных долей в натуре, несколько различаются в зависимости от региона, но в целом следуют схожим принципам:

• местные органы власти могут выделять участки площадью до 20 га (50 акров) на человека; выделение должно быть произведено в течение двух лет после подписания соглашения;
• если на один участок претендуют несколько человек, приоритет будет отдаваться в зависимости от размера семьи;
• выделение не может включать водно-болотные угодья или другие экологически уязвимые территории;
• землевладельцы должны согласиться не использовать свои участки для каких-либо целей, кроме строительства жилья, ведения сельского или лесного хозяйства;
• местные органы власти могут в любое время отменить выделение участка, если они считают, что он нарушает местные правила или соображения общественной безопасности;
• в случае отмены все улучшения, сделанные первоначальным владельцем, должны быть возвращены государству без компенсации; первоначальный владелец может обжаловать отмену, но только после оплаты административных сборов и заполнения необходимых документов.

Преимущества и проблемы выделения земли в натуре

Преимущества для землевладельцев и общества в целом

Основная выгода, связанная с такими соглашениями, заключается в том, что землевладельцы получают доступ к дополнительным земельным ресурсам без необходимости платить за них рыночную цену, которая в противном случае была бы довольно дорогой, учитывая растущие цены на Недвижимость в большинстве регионов России. Более того, разрешая проекты застройки на своей территории, землевладельцы могут получать дополнительный доход от сдачи в аренду или продажи прав на застроенные территории, что еще больше укрепляет их экономическое положение и способствует местному экономическому росту в целом. Наконец, многие считают эту систему полезной, поскольку она помогает защититься от незапланированного разрастания городов, которое может нанести ущерб экологически чувствительным районам вблизи городов и поселков по всей стране, если не будет контролироваться подобными нормами.

Потенциальные проблемы, связанные с соглашениями о выделении земли в натуре

Несмотря на потенциальные преимущества, существуют и некоторые потенциальные недостатки, связанные с таким соглашением, включая:

• неопределенность в отношении будущих прав из-за отсутствия в большинстве договоров положений о принудительном исполнении, в результате чего владельцы не уверены в том, что они действительно получат то, что им было обещано при подписании соглашения, что затрудняет долгосрочное планирование; потенциальные конфликты между различными заинтересованными сторонами из-за различных толкований относительно того, кто на самом деле владеет/контролирует определенные части выделенных участков, что приводит к спорам о правах доступа/использования и т. д.;
• отсутствие надлежащего надзора/контроля при распределении участков больших размеров, что приводит к широко распространенному злоупотреблению/злоупотреблению, т. е. предоставлению преференций политически связанным лицам и т. д.;
• наконец, проблема возникает при сдаче в аренду части застроенной территории, сдаваемой в аренду субъектам, не соблюдающим предписанные условия, изложенные в первоначальных контрактах, что может привести к дальнейшим осложнениям, выливающимся в юридические проблемы и т. д.

Влияние на цены на недвижимость и развитие недвижимости

Влияние соглашений о выделении земли в натуре на цены на недвижимость и проекты развития с точки зрения цен на недвижимость общее влияние соглашений о выделении земли было неоднозначным в зависимости от конкретных обстоятельств, например, если небольшие участки, которые обычно выделяются по схеме, имеют минимальное влияние на динамику цен, то большие участки часто оказывают значительное влияние на спрос и предложение на рынке, создавая искусственный дефицит, повышая цены на близлежащие объекты, и наоборот, однако стимулы, предоставляемые застройщикам для строительства определенных типов сооружений, т. е. домов против заводов и т. д., могут помочь снизить затраты на строительные материалы и рабочую силу, что в конечном итоге приведет к снижению конечной цены продажи готового проекта в целом, застройщики получают значительную выгоду из-за снижения транзакционных издержек и возможности быстрее получать разрешения при таких режимах.

Что касается проектов развития, то основное различие между проектами, реализуемыми традиционными способами, и проектами, реализуемыми по схемам выделения участков, заключается, главным образом, в скорости процесса согласования, как уже упоминалось ранее, обычно требуется гораздо меньше времени для получения необходимых разрешений при прохождении маршрута, противоположного традиционным способам, которые предполагают участие многочисленных правительственных агентств и длительные бюрократические процедуры, что позволяет застройщикам быстро продвигаться вперед и начинать строительство раньше, чем при использовании альтернативных методов.