Особенности договора аренды земельного участка

Договор аренды земельного участка в России регулируется различными законами и нормативными актами, включая Гражданский Кодекс Российской Федерации, Налоговый кодекс Российской Федерации и другие местные нормативные акты. В этой статье мы рассмотрим некоторые особенности аренды земельных участков в России.

Правовые основы аренды земельных участков в России

Законодательство, регулирующее договор аренды

Основной правовой основой договора аренды является часть ii, глава 28 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). Данная глава регулирует все вопросы, связанные с заключением и прекращением договора аренды, и устанавливает правила, касающиеся срока, возможности передачи и условий прекращения договора. Кроме того, статьи 892–899 регулируют особые условия, применимые к сельскохозяйственным землям и лесам.

Налоговое законодательство, применимое к договору аренды

Помимо гражданского законодательства, регулирующего договоры лизинга, существует также специальный налоговый режим, применяемый к таким договорам. Основным нормативным актом, применимым в данном случае, является часть 2 раздела i главы 24 статьи 244–254 «Налог на аренду» Налогового кодекса (далее «НК»). В соответствии с этими положениями лизингополучатели обязаны уплачивать налоги на доходы, полученные от лизинговой деятельности, по ставке, установленной региональными органами власти в пределах их юрисдикции.

Особенности аренды земельных участков в России

Процедуры, предшествующие заключению договора аренды

Перед заключением договора необходимо, чтобы обе стороны получили разрешение от местных органов власти, в компетенцию которых входят подобные вопросы (в большинстве случаев это муниципальная администрация). Это разрешение должно быть получено до заключения договора, поскольку без него договор не может быть действительным в соответствии с российским законодательством; кроме того, без такого разрешения могут возникнуть налоговые обязательства, если договор не был зарегистрирован в местных органах власти в установленный ТК срок (который обычно не превышает 3 месяцев).

Правила относительно срока действия и возможности передачи договоров

Согласно ТК договоры аренды могут быть заключены как на определенный, так и на неопределенный срок; однако, когда речь идет о сельскохозяйственных землях или лесах, договоры имеют дополнительные ограничения — они могут быть заключены только на определенный срок с максимальной продолжительностью 49 лет в зависимости от вида или целевого использования; кроме того, такие договоры не могут быть переданы без согласия местного органа власти, выдавшего первоначальное разрешение до заключения договора (если не указано иное). Кроме того, при определенных обстоятельствах стороны могут взаимно договориться о расторжении договора до истечения срока действия, указанного в договоре, однако, если обе стороны не договорились об этом, ни одна из сторон не может в одностороннем порядке расторгнуть уже заключенный договор. Даже если одна из сторон не выполняет свои обязательства, другая сторона не имеет права расторгнуть договор, если только обе стороны не договорились об этом заранее или не решили это в ходе судебного разбирательства, инициированного одной из сторон, требующей компенсации за невыполнение обязательств, предусмотренных договором.